¿Estás pensando en comprar una propiedad comercial en el Sur de la Florida?, entonces este artículo es para ti…
Al comprar un inmueble comercial, existen diferentes aspectos que debes tener en cuenta. A continuación te indico los puntos que tienes que considerar en tu búsqueda de propiedades comerciales…
1) Ubicación. Esta es realmente importante para una propiedad comercial. Los inversionistas que desean mayores tasas de rendimiento seleccionan ubicaciones menos deseables, en las cuales las condiciones pueden generar desventajas que afecten los ingresos potenciales.
2) ONI o Ingreso Neto de Operaciones. Este es el ingreso potencial restado al factor de tiempo vacante y el potencial de Gastos Operacionales.
3) Efectivo en Efectivo. Éste es un procedimiento utilizado para comparar el rendimiento de diversas inversiones. Se calcula con la proporción entre el flujo de efectivo neto y el efectivo inicial que se invirtió al momento que se realizó la compra.
4) Tasas de Rendimiento. La manera más utilizada a la hora de comparar el ingreso proveniente de las propiedades de inversiones, es mediante la capitalización del flujo de ingresos. Las opciones para invertir se comparan por medio de la tasa de capitalización, que se obtiene dividiendo el Ingreso Neto de Operaciones presupuestado anualmente dividido entre el Precio de Compra.
5) Tasa de Rendimiento Interno. Se utiliza a la hora de pronosticar el rendimiento de un activo al calcular el valor del flujo de efectivo proyectado. El costo inicial es negativo pero los siguientes deben ser positivos. Los flujos de efectivo se combinan y es posible calcular una predicción del rendimiento anualizado.
6) Multiplicador de la Renta Bruta. La proyección de renta bruta anual se divide entre el precio de compra. Esta fórmula es relativa porque no se toma en cuenta quien lleva los costos de utilidades y demás gastos operativos.
7) Registro de Rentas. El valor de una inversión arrendada se calcula en función del nivel de los arrendamientos y la confianza de los inquilinos. Algunos factores a tomar en cuenta cuando se evalúa un registro de rentas son, la responsabilidad por los gastos, los aumentos en la tasa de alquiler, la prontitud histórica de los pagos y la extensión de los arrendamientos.
8) Financiamiento para propiedades comerciales. Para conseguirlo se investigan los arrendamientos y se inspecciona el ambiente. Los préstamos se otorgan utilizando una relación de préstamo-al-valor, los límites se calculan a través de la proporción de cobertura de la deuda. Es decir la proporción entre el ingreso neto operacional anual y el servicio a la deuda anual proyectado. Para estos préstamos el período usual de amortización es de 25 años.
9) Profesionales de los bienes raíces. El proceso de una transacción comercial difiere ampliamente del proceso de comprar o vender una casa. Los agentes requieren de gran preparación para saber cómo negociar.
Ya estás listo para empezar tu inversión. Recuerda que debes contactar a un profesional de los bienes raíces que tenga conocimientos comprobados y sepa realizar la negociación para la adquisición de una propiedad comercial.